한국 주택시장 재앙, 공급절벽과 탄핵정국이 예고한 미래
현재 한국 경제의 큰 축을 담당하고 있는 주택시장은 심각한 공급절벽 위기에 직면해 있다. 최근 탄핵정국으로 인해 국정운영의 공백 상태가 길어질 가능성이 제기되며, 주택공급 정책의 추진 동력이 약화되고 있다. 이로 인해 공급 부족이 심화되며 주택 시장에 미칠 파장이 우려된다. 이번 글에서는 주택 공급절벽의 원인, 현재 상황, 그리고 앞으로의 전망을 심층적으로 살펴본다.
주택 공급 절벽, 이미 시작된 위기
현 정부는 출범 이후 매년 굵직한 공급대책을 발표했다. 2022년 8·16대책, 2023년 9·26대책, 2024년 1·10대책 등이 그 예다. 임기 내 270만 가구 공급을 약속했지만, 현실적으로 착공 및 인허가 실적은 크게 부진하다.
착공 실적과 인허가 지표, 여전히 부족
한국건설산업연구원 자료에 따르면, 전국 주택 착공 실적은 2022년부터 감소세를 보이기 시작해 2023년에는 30만 가구를 밑돌았다. 2024년 들어 실적이 일부 증가했지만, 예년 수준에 비해 여전히 부족한 상황이다. 특히 공사 기간이 길어지며 아파트 공사가 평균 3~4년 소요됨에 따라 공급 감소가 시장에 미칠 충격은 내년 이후 본격화될 것으로 전망된다.
공사비 폭등, 사업 차질의 주원인
공급 부족의 주요 원인 중 하나는 공사비 상승이다. 자재비, 인건비 등이 급등하며 공사 원가는 지속적으로 증가하고 있다. 여기에 금융비용 증가와 자금 조달 어려움이 겹치며, 다수의 사업이 장기 지연되거나 무산되고 있다.
2026년, 공급절벽 정점에 도달
주택 공급 부족이 본격적으로 시장에 영향을 미치는 시점은 2026년으로 예상된다. 공급 감소는 수도권뿐만 아니라 지방까지 전방위적으로 나타날 전망이다.
입주 물량, 전국적 감소
부동산R114 자료에 따르면, 전국 아파트 입주 물량은 2024년 36만 가구에서 2025년 26만 가구, 2026년 15만 가구로 대폭 줄어든다. 수도권 입주 물량은 같은 기간 17만 가구에서 7만 가구로 감소하며, 특히 서울은 2026년에 약 8000가구로 역대 최저치를 기록할 것으로 보인다.
정책 공백과 재건축 지연
탄핵정국으로 인해 현 정부가 추진 중인 정책들이 좌초될 가능성도 크다. 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제를 통한 공급 대책 등이 대표적이다. 이들 정책은 중장기적인 성격을 띠기 때문에, 정국 혼란이 길어질 경우 공급절벽은 2027년 이후에도 지속될 수 있다.
탄핵 사태와 부동산 정책의 변수
탄핵 사태는 주택 시장의 또 다른 불확실성 요소로 작용할 전망이다. 과거 문재인 정부 시절 '옥죄기' 정책은 집값 폭등을 초래한 주요 원인으로 지목됐다. 현재 정부가 추진 중인 규제 완화 정책이 폐기될 경우, 다시금 집값 상승으로 이어질 가능성이 제기된다.
규제완화 vs. 옥죄기
현 정부는 다주택자 규제 완화, 보유세 부담 경감 등의 정책을 통해 시장 안정을 꾀하고 있다. 하지만 정권 교체 시 이러한 정책들이 폐기되면, 공급절벽 상황에서 집값 상승 압력은 더욱 커질 수 있다. 전문가들은 "같은 정책 실패를 반복할 경우, 시장 혼란이 불가피하다"고 경고하고 있다.
결론: 주택 시장의 미래, 공급확대와 안정 정책이 열쇠
현재 주택시장은 공급절벽이라는 중대한 도전에 직면해 있다. 탄핵정국과 정책 혼란이 장기화될수록 이 문제는 심화될 가능성이 크다. 이에 대한 해결책으로는 공사비 안정화, 금융 지원 확대, 장기적이고 일관된 정책 추진이 필요하다.
시장 안정화를 위해서는 단기적으로는 인허가 및 착공 실적을 높이고, 장기적으로는 정책의 일관성을 유지하며 공급 기반을 확충해야 한다. 또한 정권 교체에 따른 정책 변화는 부동산 시장에 미칠 영향을 최소화해야 할 것이다.